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13 de Maio de 2021

Comprei um imóvel ocupado em leilão. O que fazer?

Três passos simples após a arrematação.

Gabriel Youssef Peres, Advogado
Publicado por Gabriel Youssef Peres
há 4 anos

Comprei um Imvel Ocupado em Leilo o que fazer

Todos nós sabemos da vantagem financeira em adquirir imóveis através do sistema de leilão. No entanto, nem todos conhecem os problemas jurídicos que esta compra pode acarretar.

Não entrarei no mérito aqui se é bom ou ruim arrematar um bem desta forma, até porque, ao meu ver, para aquisição de bens, seja em leilão ou não, devemos analisar vários fatores para verificar se a compra é saudável e vantajosa.

Assim, por ora, apenas me limitarei a explicar sobre a compra de imóvel ocupado, em outra oportunidade darei outras dicas para quem quer arrematar em hasta pública ou leilão particular.

Primeiro passo - Para quem comprou um imóvel ocupado em leilão

Talvez possa soar de maneira óbvia o que vou dizer é importante que seja feita o quanto antes a transferência e o registro do imóvel. Principalmente, frisa-se, em caso de leilão judicial, pois a partir da assinatura e expedição da carta de arrematação somente poderá ser cancelada a compra através de ação própria.

Isso é o que prescreve o art. 903, parágrafo único, do Novo Código de Processo Civil.

Segundo passo – Para quem comprou imóvel ocupado em leilão

Embora não seja pacífico o entendimento nos Tribunais sobre sua necessidade, entendo eu, como precaução e também como forma de uma tentativa de acordo, encaminhar uma notificação extrajudicial para o possuidor desocupar o imóvel arrematado.

Importante lembrar aqui que talvez um acordo seja a melhor solução para as partes, mas isso deverá ser analisado em cada caso e com a ajuda de um profissional do direito. Isto provavelmente economizaria tempo e dinheiro.

Assim, caso vencido o prazo estipulado em notificação e o possuidor não tenha desocupado o imóvel em questão, deverá procurar um advogado para se imitir na posse.

Terceiro passo – Para quem comprou um imóvel ocupado em leilão

Vencida as duas etapas anteriores e o atual possuidor não ter saído do imóvel arrematado, deverá promover uma Ação de Imissão na Posse ou uma Ação Reivindicatória, dependendo do caso.

Não obstante a justiça ser morosa, o que por certo alongaria a possibilidade de entrar no bem adquirido, há a previsão legal de antecipar os efeitos da sentença e liminarmente conseguir adentrar ao imóvel.

Porém, para tal medida, é necessário o preenchimento de alguns requisitos.

Outrossim, imperioso consignar que comprar em leilão imóvel ocupado é apenas um “pequeno” problema frente a vícios originários no processo de arrematação, preço vil, dívidas de condomínio, direitos de terceiros...

Enfim, sem me alongar e aprofundar juridicamente na matéria, você já passou por alguma experiência desta? Teria alguma dúvida em específico? O que teria a dizer? É favorável a compra de imóvel por leilão?

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70 Comentários

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Sou Corretor de imoveis aqui na cidade de maceió e Recife e tenho experiencia positivas em venda de imoveis no leilão ou venda direta pela caixa econômica federal, geralmente negocio com o morador dando ate dois alugueis para ele em residencia de sua escolha onde o aluguel e compatível a residencia comprada e sem passar por justiça resolvo, sobre o caso de condomínio atrasado e água assim como IPTU a caixa que paga os atrasados e a luz transfiro debito para o atual proprietário do imovel continuar lendo

Também sou corretor de imóveis aqui em Sabará/MG e como o colega tenha experiências positivas com vendas de imóveis da CAIXA e demais bancos. continuar lendo

Prezado Dr.

Temos uma situação um pouco semelhante, mas não arrematamos no leilão.
O imóvel estava em processo de retomada pela CEF e uma empresa gestora de ativos da CEF adquiriu o imóvel e o colocou a venda e nós adquirimos.
Quando nos ofertaram foi dado entender que era um leilão, mas depois de comparecermos na CEF compreendemos que não era.
No entanto o que aconteceu? Como a primeira informação era de que seria um leilão nos disseram que não poderíamos visitar o imóvel, apenas ver fotos. E também não nos disseram que imóvel estava ocupado.
Por fim, o agente imobiliário que nos atendeu, não levou nosso contrato no registro de imóveis e ficamos aguardando o recebimento das chaves, que aconteceria depois de concluída a tramitação das assinaturas na CEF.
Como demorava demais, procuramos a CEF para saber e só então descobrimos que não tinha sido registrado e nos acusaram de sermos responsáveis pelo não registro, pois segundo eles, nós é que teríamos que fazer isso.
Atualmente estou tentando registrar, mas o registro de imóveis não aceita os documentos da época do contrato porque mudaram os representantes da CEF e da Empresa que nos vendeu, e não temos as alterações desta empresa.
Nesse último ano tivemos nosso nome inscrito no SPC por não termos pago a taxa de lixo e não conseguimos nunca sequer ver o apartamento que compramos.
Tentamos fazer essa imissão de posse, mas disseram que sem registrar o imóvel não podemos.
Pergunto: Como podemos ser responsáveis pelas dívidas de lixo se não registramos o imóvel?
Há outro forma de tentar tirar o ocupante do imóvel nesse caso?
Obrigada continuar lendo

Olá, Dra!

Primeiramente, obrigado pelo comentário.

No meu ponto de vista entendo ser possível a imissão na posse se estiver diante de um compromisso de compra e venda, mesmo que não registrado, com cláusula de não arrependimento. Isso decorre do aplicação do art. 1.447 do CC. A jurisprudencia é uníssona no sentido da desnecessidade do registro.

De outro norte, com este contrato podemos pedir uma adjudicação compulsória do imóvel tendo em vista ter sido cumprido todos as condições da transação.

Houve ajuizamento de ação de imissão na posse? Este terceiro possuía alguma relação jurídica com CEF?

Dra, entre em contato comigo por gentileza (tem meus dados de contato no perfil do jusbrasil), penso que a solução deste caso seja mais bem tranquilo do que parece para se resolver.

Mais uma vez, obrigado. continuar lendo

Tenho um processo que se arrasta na vara cível bde Maricá por 5 anos! Trata-de imóvel dá caixa adquirido em venda direta, havia um processo de usucapião não constante no edital, o ocupante é um terceiro, comprei financiado com FGTD. A justiça favorece estes canalhas! continuar lendo

Olá, Roberto!

Primeiramente, obrigado pelo contato.
O senhor chegou a pensar na possibilidade de cancelamento da compra e pedido de perdas e danos?
Talvez seja uma saída. continuar lendo

Toda venda por leilão tem a garantia judicial, basta ingressar com a ação de imissão de posse com pedido de liminar, conforme muito bem esclareceu o Leiloeiro Mauricio Gehn. Isso porque o imóvel passou por todas as exigências e requisitos, ou seja se a pessoa não pagou vai a leilão, se não há acordo entre os condôminos que seja pedido a extinção de condomínio, avaliação e leilão. Os ocupantes são cientes e já sabiam, cabe a cada um dos ocupantes espernear e ganhar tempo processualmente e acontece que além da justiça estar abarrotada e morosa, emperrada, embolada, surgem alguns juízes equivocados que não cumprem os ofícios. Mas é complicado, mas tira com o tempo. Os recursos processuais são muitos no Brasil, mas um dia a casa cai e a pessoa desocupa o imóvel. abraço welber continuar lendo

Olá, Welber!

Obrigado pelo comentário.
Antes de entrar com uma imissão de posse, acredito ser necessário um estudo aprofundado do caso.
Já presenciei casos que o leilão foi anulado após 5 anos e foi devolvido o dinheiro ao arrematante apenas com correção monetária. Ficou com um prejuízo enorme.
Então, ao meu ver, é necessário observar num contexto mais amplo. continuar lendo